Wohnrecht im Testament, aber nicht im Grundbuch – was nun?

Das Wohnrecht im Testament – gar keine so gute Idee

Immer wieder finden sich in Testamente Formulierungen, wonach einer bestimmten Person ein Wohnrecht eingeräumt wird. Sehr häufig handelt es sich um ein Recht zugunsten der Ehefrau oder des Ehemanns. Ich lese immer wieder auch von Wohnrechten zugunsten von behinderten Kindern oder finanziell schlechtgestellter Familienangehörigen. Letztlich möchte der Testamentsverfasser sicherzustellen, dass der eigene Tod nicht die Wohnsituation eines geliebten Mensch beeinträchtigt. So ehrenwert die Motivation sein mag – ein Wohnrecht außerhalb des Grundbuchs kann nicht den gewünschten Schutz nicht garantieren. Warum das so ist? Dies erklärt sich aus der Rechtsnatur des Wohnrechts.

Definition und Bedeutung

Ein Wohnrecht erlaubt es einer bestimmten Person, in einer Immobilie zu wohnen, ohne deren Eigentümer zu sein. Das Wohnrecht gibt somit ein Recht zum Wohnen im Verhältnis zum Eigentümer. Im Verhältnis zu einem Dritten lässt sich das Recht jedoch schwerlich durchsetzen, wenn es nicht verdinglicht wurde.

Nicht zu verwechseln ist das Wohnrecht mit einem Nießbrauch: Das Wohnrecht ist enger als das Nießbrauchrecht, das weitergehende Rechte wie die Vermietung und Nutzung der Immobilie einschließt. Letztlich wäre es nicht die richtige Wahl, wenn der begünstigten Person beispielsweise auch die Möglichkeit geben soll, dass die Mieteinnahmen bei einem Umzug ins Seniorenheim als zusätzliches Taschengeld genossen werden können.

• Wohnrecht: Erlaubt ausschließlich das Bewohnen der Immobilie.
• Nießbrauch: Erlaubt umfassendere Nutzung, einschließlich Vermietung.

Warum wird ein Wohnrecht im Testament festgelegt?

Wer sein Testament verfasst, setzt sich mit einer Zukunft unabhängig vom eigenen Leben auseinander. Mit dem Gedanken “es soll sich für sie/ihn durch meinen Tod nichts daran ändern” gelangt das Wohnrecht in das Testament. Meine Mandanten schildern mir im Beratungsgespräch, dass sie über das Wohnrecht vor allem Streit in Familie verhindern möchten.

So weitsichtig und lobenswert das Ansinnen sein mag, über ein Wohnrecht im Testament wird das Ziel Familienfrieden nicht erreicht, öfters führt es sogar zum Gegenteil: Mit einem testamentarischen Wohnrecht erreichen Sie gerade nicht,

• dass Ehepartner oder andere Angehörige nach dem Tod des Eigentümers in der Immobilie sicher wohnen bleiben können oder
• dass Streitigkeiten vermieden werden, da die begünstigten Personen bei einem Wohnrecht im Testament auf das Verständnis und Entgegenkommen der neuen Immobilienerben angewiesen sind.

Wann ist ein Wohnrecht gültig?

Ein Wohnrecht soll einen Dritten zwingen zu akzeptieren, dass der begünstigte Ehepartner in dem Haus wohnen darf. Das gilt jedoch nur, wenn das Wohnrecht wirksam festgelegt wurde. Würde das Bürgerliche Gesetzbuch sich tatsächlich an die Bürger richten, dann wäre das Wohnrecht sicherlich nicht in einem einzigen Paragraphen versteckt. Aber dafür ist dann ja die Rechtsanwältin Ihres Vertrauens für Sie da und sagt Ihnen: Ja, Sie können in Ihrem Testament ein Wohnrecht bestimmen, aber dieses Recht steht ohne Eintragung in das Grundbuch auf wackligen Füssen. Lassen Sie sich bitte anwaltlich beraten, insbesondere, wenn Sie einen behinderten oder finanziell schwachen Angehörigen absichern möchten.

Testamentarisches Wohnrecht ohne Grundbuch – Was tun?

Angenommen Sie wurden in einem Letzten Willen mit einem Wohnrecht bedacht. Was passiert nun, wenn dieses Wohnrecht nur im Testament steht und nicht vom Erblasser für Sie im Grundbuch eingetragen wurde?

Rechtlicher Hinweis:

Zunächst weise ich Sie nachdrücklich darauf hin, dass Sie sich von einem spezialisierten Anwalt für Erbrecht beraten lassen sollten. Die Situation, dass Ihr Zuhause von einem testamentarischen und somit nicht dinglich abgesicherten Wohnrecht abhängt, ist heikel. Letztlich dürfen Sie sich nur auf das verlassen, was Ihnen ein mit Ihrem konkreten Fall betrauter Anwalt geraten hat.

Ein Fall aus der Praxis: Das fehlende Wohnrecht im Grundbuch

Frau Müller aus München-Neuhausen hat in ihrem Testament verfügt, dass ihr Ehemann nach ihrem Tod ein Wohnrecht in ihrem Haus hat. Als Erben der Immobilie setzt sie ihre gemeinsamen Kinder ein. Nach ihrem Tod stellen die Kinder fest, dass das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Die Kinder möchten nun nach Eintritt des Erbfalls das Haus verkaufen, während Herr Müller um seinen Zuhause fürchtet und sich nun fragt, ob sein Wohnrecht bei einem Verkauf Bestand haben wird.

Wenn ein Wohnrecht nur im Testament festgelegt, aber nicht im Grundbuch eingetragen ist, können verschiedene Probleme auftreten: Regelmäßig sorgen Wohnrechte im Testament für Konflikte mit den Erben. Das Wohnrecht wird angezweifelt und abenteuerliche Pläne geschmiedet, das Wohnrecht nicht sehr “wohnenswert” werden zu lassen. Ein großes Problem stellt insbesondere der Verkauf des von Ihnen bewohnten Objekts dar:

Ohne Eintragung in das Grundbuch entfaltet das Wohnrecht im Testament womöglich keinen Schutz vor einer Räumung nach einer Veräußerung an einen neuen Eigentümer. Die Anordnung im Testament reicht in der Regel nicht, das Erlöschen des Wohnrechts zu verhindern. Einen Verkauf der Immobilie an einen neuen Eigentümer kann durch ein Wohnrecht auch bei Grundbucheintragung verhindert werden.

Kann die Grundbucheintragung auch nachträglich vorgenommen werden?

Ja, jedoch nur durch den Eigentümer der Immobilie, an der das Wohnrecht eingerichtet werden soll. Nach dem Eintritt des Erbrechts wären Sie nun auf das Mitwirken des Erben oder der Erbengemeinschaft angewiesen. Angenommen, die Erben akzeptieren Ihr testamentarisches Wohnrecht, dann müssten folgende Schritte unternommen werden:

• Notarielle Beglaubigung des vereinbarten Wohnrechts und der Bewilligung ist erforderlich (§ 29 GBO).
• Antrag beim Grundbuchamt: Der Antrag muss gestellt werden, entweder durch den Eigentümer oder seine Erben (§ 29 GBO), gegebenenfalls vertreten durch das Notariat oder den Anwalt.

Praktischer Fall: Die erfolgreiche Eintragung

Herr Weber aus München-Sendling wollte sicherstellen, dass seine Lebensgefährtin auch nach seinem Tod in seiner noch nicht abbezahlten Wohnung wohnen bleiben kann. Er ließ das Wohnrecht notariell beglaubigen, jedoch unterließ er die Eintragung ins Grundbuch. Nach seinem Tod konnte seine Lebensgefährtin zunächst ohne Probleme in der Wohnung bleiben. Da der Erbe den Immobilienkredit nicht mehr bedienen konnte, droht nun eine Zwangsversteigerung durch die Bank. Ist das Wohnrecht der Lebensgefährtin abgesichert?

Ein Wohnrecht ohne Eintragung im Grundbuch bereitet im Falle einer Zwangsversteigerung ordentlich Kopfschmerzen. Ein guter Anwalt im Erb- und Immobilienrecht wird Ihnen helfen können. Andere Kosten als die, die Sie fürchten, werden hoch sein: Ohne Not bezahlt man in solchen Situationen mit der eigenen Gesundheit. Unnötiger Stress und schlaflose Nächte aus Angst man könne sein Zuhause verlieren.

Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen

Vorteile der Grundbucheintragung

• Rechtsverbindlichkeit: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ist gegenüber Dritten verbindlich (§ 873 BGB).
• Sicherheit: Verhindert Streitigkeiten und Missverständnisse unter Erben.
• Schutz des Begünstigten: Garantiert, dass die begünstigte Person ihr Wohnrecht tatsächlich ausüben kann.

Nachteile der Grundbucheintragung

Angenommen Sie möchten keine Grundbucheintragung, weil für Sie die Nachteile einer Grundbucheintragung überwiegen:

• Kosten: Notarkosten und Grundbuchgebühren fallen an.
• zeitlicher Aufwand: Erfordert formale Beantragung und notarielle Beglaubigung.
• komplizierte Rückgängigmachung: Sollten Sie Ihre Meinung ändern und kein Wohnrecht mehr einräumen wollen, bedarf es eine offiziellen Löschung aus dem Grundbuch. Das gilt auch für den Fall, wenn das Wohnrecht einer anderen Person zugute kommen soll.

Häufig gestellte Fragen zum Wohnrecht

Ist die Eintragung ins Grundbuch verpflichtend?

Nein, die Eintragung ist nicht verpflichtend, aber sie schafft Rechtsverbindlichkeit und schützt das Wohnrecht gegenüber Dritten (§ 873 BGB).

Welche Kosten entstehen bei der Eintragung ins Grundbuch?

Die Kosten variieren, umfassen aber in der Regel Notargebühren und Gebühren für das Grundbuchamt. Diese können je nach Wert der Immobilie und Umfang der Eintragung unterschiedlich ausfallen (§ 34 GNotKG). Wenn Sie diese Kosten fürchten, dann lassen Sie sich von einer Rechtsanwältin zu günstigeren Lösungen beraten.

Kann ein Wohnrecht nachträglich ins Grundbuch eingetragen werden?

Ja, ein Wohnrecht kann auch nachträglich ins Grundbuch eingetragen werden. Dazu ist jedoch ein notarieller Antrag und die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich (§ 29 GBO). Da es sich nach dem Erbfall auch um eine Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel bei mehreren Kindern als Erben) handeln kann, wird die Angelegenheit sich mitunter unnötig verkomplizieren.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die Immobilie verkauft wird?

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt bestehen, auch wenn die Immobilie verkauft wird. Der Käufer übernimmt die Immobilie mit dem bestehenden Wohnrecht (§ 873 BGB). Ein Wohnrecht, das lediglich in einem Testament festgehalten wird, kann bei Veräußerung des Hauses erlöschen.

Kann ein Wohnrecht gepfändet werden?

Nein, ein Wohnrecht kann im Gegensatz zum Nießbrauch nicht gepfändet werden. Es kann somit eine Möglichkeit sein, ein Familienmitglied in finanziellen Schwierigkeiten zu begünstigen. Halten Sie jedoch auch in dieser Konstellation Rücksprache mit einem Anwalt.

Bringt ein Wohnrecht steuerliche Vorteile?

Ein Wohnrecht wird steuerlich wie ein Vorbehaltsnießbrauch oder Zuwendungsnießbrauch behandelt. Rechte an Immobilien können sich für die Erben tatsächlich steuerlich vorteilhaft auswirken, doch auch hier kann keine pauschale Empfehlung ausgesprochen werden.

Fazit

Ich hoffe, es ist mir im heutigen Beitrag gelungen verständlich zu machen, warum auf Erbrecht spezialisierte Anwälte in der Regel von einem reinen “Wohnrecht im Testament” abraten. Ohne Eintragung ins Grundbuch kann es zu erheblichen Problemen für den Begünstigten, aber auch für Ihre Erben führen. Um sicherzustellen, dass das ein Recht auf Wohnen rechtlich verbindlich ist und durchgesetzt werden kann, sind auch Alternativen zur Eintragung ins Grundbuch denkbar. Lassen Sie sich hierfür von einem Anwalt für Erbrecht und / oder Miet- und Immobilienrecht beraten. Eine sorgfältige Beratung wird sicherstellen, dass Ihre Wünsche bezüglich der Nutzung Ihrer Immobilie auch nach Ihrem Tod umgesetzt werden. So vermeiden Sie Unklarheiten und Streitigkeiten und schaffen klare Verhältnisse für alle Beteiligten. Bei Fragen hierzu bin ich für Sie persönlich in München, oder per Videocall oder telefonisch gern für Sie da – wie kann ich Sie unterstützen?